Процедура оформления возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на землю прописана в Земельном кодексе Российской Федерации, Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97 № 122-ФЗ, Федеральном законе “О государственном земельном кадастре” от 02.01.00 № 28-ФЗ и Федеральном законе “О землеустройстве” от 18.06.01 № 78-ФЗ.

К концу 2001 года, когда эти федеральные законы стали применяться комплексно, у граждан было во владении 44,0 млн земельных участков, в том числе:

• фермерские хозяйства — 0,3 млн;
• личные подсобные хозяйства — 15,9;
• садовые участки — 14,6;
• огородные участки — 4,6;
• приусадебные участки — 6,4;
• дачные участки — 0,1;
• гаражные участки — 3,1.
  

В Нижегородской области 80 тыс. земельных участков, на кадастровом учете состоит около 17 тыс. участков.

При этом надо иметь в виду, что в это число входит 29,4 млн земельных участков, предоставленных гражданам до 1991 года, то есть до начала земельной реформы по Земельному кодексу РСФСР от 1 июля 1970 г., когда еще не было в законодательстве частной собственности на землю, и 8,7 млн земельных участков, предоставленных гражданам в период с 1991 до 2001 года, т. е. по Земельному кодексу РСФСР от 25 апреля 1991 года.

Эти земельные участки до настоящего времени не поставлены на государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом “О государственном земельном кадастре”, по ним не сделано межевание границ в соответствии с Федеральным законом “О землеустройстве” и соответственно по ним не проведена государственная регистрация прав в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, так как эти федеральные законы приняты позже выделения указанных земельных участков.

Кроме того, эти земельные участки согласно ст. 20 и 21 Земельного кодекса Российской Федерации разрешено приватизировать бесплатно, заплатив только за оформление документов (геодезические работы по определению координат границ, постановка на кадастровый учет, государственная регистрация прав на землю).

Федеральный закон “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” от 25.10.01 № 137-ФЗ (п. 9 ст. 3) признал, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее ЗГРП), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

Таким образом, законодатель декларативно признал действительными все ранее выданные документы, удостоверяющие права на землю:

• государственные акты на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, которые выдавались до 24.12.93, то есть до принятия Указа Президента Российской Федерации № 2287;
  
  
• свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, которые выдавались до вступления в действие в конкретном регионе ЗГРП;
  
  
• постановления правления колхоза или приказы директора совхоза о предоставлении гражданам земельных участков, которые можно было принимать до 25.04.91, то есть до принятия нового Земельного кодекса РСФСР;
  
  
• книжки садовода, огородника или дачника, которые выданы правлениями этих объединений граждан до 25.04.91;
  
  
• выписки из записей в похозяйственных книгах, которые велись по приусадебным участкам в населенных пунктах до 25.04.91.

В настоящее время права на землю удостоверяются Свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым учреждениями юстиции (регистрационными палатами), которые фактически и являются единственным документом, на основании которого разрешается осуществлять сделки с земельным участком, в том числе продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду и залог, передавать по наследству, устанавливать сервитут, добровольно отказаться от земельного участка и т. д.

Таким образом, чтобы продать, подарить, сдать в аренду и т. д. земельный участок, не зарегистрированный в регистрационной палате, необходимо сначала заменить старые документы о правах на земельный участок на новые путем регистрации в регистрационной палате ранее возникших прав на землю.

Для этого необходимо обратиться несколько раз (везде заявительный порядок получения справок и документов) в органы Роснедвижимости, БТИ, архитектуры, землеустройства, кадастровые и регистрационные палаты, нотариальные конторы, органы местного самоуправления. Все эти организации ведут прием граждан в разные дни недели и не чаще двух раз в неделю.

В результате на оформление одного земельного участка уходит не менее 4—6 месяцев.

Такая усложненная и дорогостоящая процедура перерегистрации прав на земельный участок, предоставленный гражданину на законных основаниях в соответствии с законодательством, действовавшим в прошлом столетии, вызывала справедливые упреки в адрес законодателей.

Не случайно в 2006 году был принят закон о земельных отношениях, упрощающий порядок легализации принадлежащих гражданам земельных участков.

1. Согласно п. 2 статьи 3 ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны до 1 января 2008 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования землей на право аренды или приобрести землю в собственность за плату (по льготной цене, установленной в ст. 2 этого закона). Религиозным организациям (и только им) дополнительно разрешен третий вариант — переоформить такую землю на праве безвозмездного срочного пользования.

Под требование этой нормы, таким образом, попадают также фермерские хозяйства (хотя они являются предпринимателями без образования юридического лица) — согласно статье 23 Гражданского кодекса на них распространяются все права и обязанности юридических лиц, а также земли общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных объединениях граждан, которые закреплены за объединением как за юридическим лицом.

2. Для граждан, имеющих земельные участки по состоянию на 30.10.01 (дата введения в действие Земельного кодекса РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, срок переоформления прав на землю не установлен.

Согласно п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 Земельного кодекса РФ такой гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность один земельный участок независимо от его площади, то есть один участок в руки.

3. Последствия невыполнения требования о переоформлении прав на землю до 1 января 2008 г.:

а) права на землю не прекращаются, так как в ст. 44—47 Земельного кодекса РФ в перечне оснований для принудительного прекращения прав на землю непереоформление прав не значится;

б) к административной ответственности (штрафу) привлечь можно, так как КОАП содержит ст. 7.1 о привлечении к ответственности за непереоформление прав на землю; невыполнение требований о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком влечет наложение административного штрафа на юридических лиц и граждан, зарегистрированных в качестве предпринимателей, в размере от двухсот до тысячи минимальных размеров оплаты труда.

в) к уголовной ответственности привлечь нельзя, так как Уголовный кодекс не содержит статьи о привлечении к уголовной ответственности за непереоформление прав на землю;

г) однако с 1 января 2008 г. приватизировать земельный участок юридическое лицо сможет не по льготной цене, а по рыночной стоимости. У граждан и после этого срока остается право на бесплатную приватизацию своего земельного участка.