Если наблюдать за ценами в долларах, то все графики как один покажут за
последний месяц 1%-ный рост, а если изменить угол обзора?
Уже почти месяц столичные медиа пишут о том, что цены на недвижимость в
Москве снова растут. Слышатся даже прогнозы о том, что цена вырастет в 2/5/10
раз (достаточно вспомнить концепцию Г. М. Стерника, по которой цены к 2008 году
составят 9 тысяч долларов за метр в среднем по Москве).
А теперь посмотрим с иной точки зрения. В какой валюте вы получаете зарплату?
Да, большинство в столице привыкло измерять свою зарплату в долларах, однако
получают её многие уже в рублях. Причем, по фиксированному курсу. Иначе не
избежать нам ежемесячного сокращения доходов с учетом к тому же постоянной
инфляции. Учитывая негативную динамику курса доллара, вы бы ежемесячно лишилась
примерно 10% своей зарплаты.
А что же происходит на рынке недвижимости? Очевидно, что застройщики как
оперировали ценами в долларах, так и продолжают это делать. Хорошо, если при
этом внутренний курс отличается от курса ЦБ. Но многие ведут продажи по курсу
ЦБ. А это значит, что рост на 1% за целый год полностью нивелируется ежемесячным
падением доллара.
И реальная картина изменения стоимости недвижимости очень хорошо видна на
графиках в рублях или в евро. Они же одинаковые, но при этом разительно
отличаются от долларового графика. Получается, что в таком разрезе мы уже
довольно давно наблюдаем за падением цен на рынке.
Более объективную картину должен помочь создать Указ Президента о переводе
цен в рубли при рекламе продукции в РФ, который вступил в действие с июля этого
года
Правда, эксперты рынка не видят в нем для себя особой опасности.
«Недвижимость — специфичный и, главное, дорогостоящий товар, — поясняет директор
департамента маркетинга ГК МИАН Михаил Тонков. — Мы понимаем, что многим будет
сложно оперировать шести- и восьмизначными числами, поэтому для простоты оценки
и сравнения в любом случае будем указывать компактную и привычную для
потребителей долларовую цену».
В остальном же представитель компании проблем от нововведения не видит:
«Сделки с недвижимостью уже давно фиксируются в российских рублях, и мы
полагаем, что нововведение не вызовет существенных затруднений. Рублевые цены
объектов будут определяться по договоренности с их продавцами, но уже на
основании предварительных переговоров мы можем сделать вывод о том, что
относительно сегодняшнего уровня они существенно не изменятся».
Хотелось бы верить, но опыт компаний, которые давно пересмотрели свою ценовую
политику, этот оптимистичный прогноз не подтверждает. «В МИЭЛЬ изменение ценовой
политики произошло довольно давно, и на тот момент имело место некоторое
повышение цены с учетом хэджинга (страхование рисков. — „Известия“), — говорит
бывший руководитель пресс-службы холдинга „МИЭЛЬ“ Олеся Кошкина. — Наша компания
перевод долларовых цен в рублевые ранее осуществляла по среднегодовому курсу ЦБ.
Последние два года цены устанавливаются в рублях без конвертации».
Впрочем, в расхождении показателей у экспертов и девелоперов виноват не
только курс доллара. Как говорят эксперты, многие застройщики не делают разницы
между ростом цен и их собственноручным повышением. Повысить цены на свои объекты
не сложно - каждый москвич может оценить свою двушку как элитную. Вопрос в том,
появятся ли у переоцененной квартиры покупатели?
Экспозиция с завышенными ценами может простоять не один месяц - покупатели,
услышав о снижении цен, будут искать более бюджетные варианты. Наиболее уязвим
для такого «покупательского шантажа» вторичный рынок недвижимости, где продавец
стеснен во времени и средствах. Но скоро даже устойчивость крупных компаний
может дать трещину.
Как прокомментировал «Российской Газете» сегодняшний расклад сил на
московском рынке жилья руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка
недвижимости» Олег Репченко, очередному росту цен способствовало ослабление
доллара, упавшего за последнюю неделю сентября уже ниже 25 рублей. А цены на
столичные квадраты в большинстве случаев по-прежнему указываются и
рассчитываются в долларовом эквиваленте. «В условиях падения курса продавцы
увеличивают долларовые цены на квартиры, что и приводит к формальному росту
показателей, - уточняет Репченко. Как видим, даже эксперты приходят к выводу о
том, что »не все спокойно в нашем королевстве.
